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南方日报:东莞老城区商业发展喜忧参半 莞城商业出路在哪?
发布日期:2016-03-09   浏览次数  184    神童网免费资料区 -新闻中心-6hst神童网免费资料


  振华路一带是一个有很大发挥潜力的地段,这里的骑楼是东莞历史文化的精粹,具备了营造商业氛围的优势条件。


  日前,位于莞城聚福豪苑裙楼的百佳超市正式结业,让大众的目光再次聚焦在莞城。莞城是东莞的老城区,这里不仅是东莞商业的发源地,还曾是东莞的商业中心。不过随着城市扩张发展、商业格局变化、居住人口外迁、交通瓶颈制约等因素的影响,旧城商业的弊端日渐凸显,人气大幅流失,商户也处于进退两难的境况。近年来,老城区的商户在面临经营压力的同时,也迎来了转型发展的机遇。

  A.老牌商业街人气惨淡

  百佳超市聚福豪苑店正式结业,让业界为之一震。该门店占据市区雍华庭商圈的黄金位置,在十年前,雍华庭商圈是市区为数不多,且辐射面最广、最繁华的商圈。即使近年来,周边崛起了多个重量级商圈,但这里在市区商业格局中依然占有相当的分量。

  这次,百佳超市的撤离,为老城区的商业再次敲起警钟,老城区的商业何去何从,如何留住人气,是值得深思的。3月7日,记者从西城楼起行,途经西正路、市桥路、北正路、新风路等老城区传统商业街,发现人流量小,以新风路最为萧条。这些商业街平日人气锐减,惟有到了周末,人气才会回升。据商家反映,十年前,这里平时的人流量很大,到了周末更是人山人海,生意很红火。

  新风路人气锐减是非常明显的。新风路是旧城潮流消费的集散地,长约800米,集中了新风大厦、新干线商场、新兴个体商场等购物场所,以及遍布街面的店铺,如今近一半街铺是关闭的。

  新风大厦是旧城体量最大的商业项目之一。该大厦分为四层,一、二楼主打是衣鞋、饰物、美容等项目,三、四楼为东莞书城、玩具城、餐厅等,当时东莞书城为全市经营面积最大的书城,新风大厦人气很旺。可惜,如今新风大厦经营惨淡,大厦只保留了街铺及一楼的室内店铺,二楼仅有两三家缝纫店,三、四的物业空置了好多年。一楼的店铺空置率相当高,目前正在对外招租,在大厦的外墙,招租横幅高挂着,对外宣称“免入场费,免铺租三个月”。

  新风大厦对面的新兴个体商场曾是旧城标志性的“淘宝”商场。该商场以往到处是人流涌动,如今变得很冷清的。有商家反映,店铺平均租金降了近半,生意萧条,甚至每天卖不掉一两件衣服。

  外界往往将旧城商业的衰败归咎于停车位受限等因素,实际上新风路设有停车位,新风大厦有地下停车场,在一定程度上可以缓解停车位题目,记者发现地下停车场都是空荡荡的,最大的题目还是经营环境的老化、经营模式的滞后。

  B.转型发展是商户的唯一出路

  新风路一带商业配套落后,是制约其发展的重要因素,但是位于老城最优质区域西城楼一带的商场,同样遇到了发展瓶颈。西城楼大街商住项目位于东莞老城区商圈的核心位置,被外界誉为该地段堪比广州北京路、深圳东门。这里有东莞市的历史文化地标西城楼,有莞城文化广场、莞城影剧院、沃尔玛、百佳超市、天和商场等完善配套。

  西城楼大街曾被赋予振兴莞城商业、塑造莞城商业品牌的厚望。可惜事与愿违,这里的商业起色不大,空置率较高,难以止住老城区商业衰落的步伐。3月4日,记者在沃尔玛商场看到,该商场设有14个收费通道,由于人气冷清,只使用了3个收费通道。必胜客餐厅在该项目的沿街铺位,现已关闭停业。

  在老城区经营商业,意味着要克服更多的难题,面临更大的挑战。一味守住现状,或者经营模式墨守成规,将会逐渐被淘汰,积极转型发展才是出路。与新风大厦比邻的新干线商场,加大对硬件设施的投入,提供优质服务,逐渐聚集人气。而新风大厦始终停留在原有的经营状态,消费环境、经营模式、经营产品几乎是一成不变,最终导致了题目接连出现。

  转型发展是老城区商户的唯一出路,缺乏了转型,商户就会逐渐丧失发展的主导权。由老品牌鸿福城转型而来的名汇城,向不少传统商户发出了转型发展的信号。2014年5月,曾经的莞城地标、有着16年历史的莞城老茶楼鸿福城关门停业。鸿福城关闭后,很多人惋惜一个老字号消失了,但是鸿福城消费环境及服务设施滞后,与庞大的年轻消费群体几近脱节,关门结业是大势所趋。

  名汇城由东莞市银瀛实业投资有限公司开发的,公司负责人冯宾表示,鸿福城虽然是老字号,但如果要适应新时期的消费,不可能是一成不变的。提升消费环境,增加时尚元素,对接主力消费者,才是将来 温和商业发展的出路。

  在西城楼大街,一个名为“富美盛商业广场”的项目逐渐拉开序幕,这里将打造东莞首个全返消费模式。该项目营运部总经理张辉表示,公司在这里购置了大量物业,计划借助互联网手段,推出全返消费模式,进行让利消费,并开设大学生创业空间。目前,大众的关注度都放在东城、南城,莞城容易被忽视,这里的商户要着力打造特色项目,将人气重新聚集起来。

  C.商业兴衰与资金注入的博弈

  名汇城从2014年下半年开业以来,生意平稳,四楼的餐饮经营不错。然而,目前名汇城在紧锣密鼓地装修,大幅改动以往经营的内容,受到了外界的关注。

  由于名汇城毗邻居民楼,餐饮区对周边环境影响较大,该公司目前想将整个项目打包给一家公司经营,着手打造健身、培训等综合型项目。冯宾表示,新项目主打经营教育培训、健身、体能训练等,符合老城区实际情况。项目正对着市人民公园,那里聚集很多锻炼身体的群众,可以为他们提供健身指导,另外周边聚集了不少学校,在这里适合开展教育培训。

  由于老城区商业条件成熟,消费较为实惠,且大众有怀旧情结,使得这里形成了固定的消费人群。鸿福城转型为名汇城,如今又吸引了新的资金介入,维系着整个商业生态系统的运作。银瀛公司对名汇城进行改造与包装,起初是自己经营的,经过试水后,如今决定整体转让,承担了“房东”的角色。经营一个实体商城,需要后续的投入,集机遇与风险于一体,如今实现转型,则获得平稳的物业投资收益。冯宾以为,电商对实体店冲击很大,老城区多是沿街店铺,经营成本高。转型发展,不仅在销售产品上要变,同时在经营模式要变,只有这样才能获得生存的机会。

  以往西城楼大街对外销售很火爆,很多投资者看好这里的商机,纷纷注资入市,没想到如今落魄到如此境地。投资人对旧城的投资热情依然较高,老城区成熟的商业环境与氛围,让他们看到投资前景,可惜考虑到老城区商业受到诸多的制约。东莞市富美盛商业广场有限公司注入巨资,力图将西城楼大街盘活,引起了多方的关注。张辉表示,老城区是东莞商业的发源地,虽然消费人流外移了,但商业优势还在,老城区的历史文化底蕴不可取代,是其他地方不可复制的,这是我们看好老城区的重要原因。将来 温和的关键是如何整合人流,结合互联网将人气聚集起来。

  对于项目的规划,张辉说:“公司将这里打造成餐饮集中区,引进餐饮品牌店,老城区需要集中的、有档次的餐饮,我们瞄准了这一目标。”据业内人士介绍,各商业街分布不少餐饮门店,消费者前来莞城用餐,是希望品尝地方特色。如果餐饮缺乏特色,吸引力也不强,那么很难吸引消费者,而且餐饮需要大型配套,比如停车位等,这些是老城区最为薄弱的。

  如何将资源整合进行融合发展,是富美盛商业广场将面临的大难题,该公司并非第一家接盘该项目的公司。张辉说,大部分店铺是由个体投资者购入的,小部分是由公司购入,公司购入部分物业计划开发成珠宝街。“整个项目整合起来较为麻烦的,现在需要引进好的商家,与个体业主进行更多联动。”

  ■观点

  东莞市政协委员梁聚峰:

  加大对老城区物业资源盘活力度

  在老城区,商业领域的资金撤离与资金注入,是市场经济的正常现象,以现状看,老城区商业处于摸索阶段。莞城是以前的东莞中心,本来是不应该如此衰落,题目究竟出在哪里?无论官方还是民间,要进行认真的反思与梳理。

  莞城推动老城区商业发展力度依然不够,针对推动老城区发展,出台更有效的举措,形成更长远的规划,否则不仅盘活不了老城区,留不住人气,人流只能越来越少。有公司为老城区注入资金,这是一个很好的机遇,政府需要加大与这些公司的沟通互动,包括在基础设施、项目开发以及各个环节上,有相互之间的联动,多起一些主动沟通协调的作用。

  莞城需要加大对老城区物业资源的盘活力度,这些物业资源利用得好,将有利于聚集人气,莞城可以在文化创意方面下更大功夫,发挥自身的特长,将影响力做出来,利用项目的引进来带动老城区的发展。

  东莞市委党校教授李秋阳:

  做老城区文章要通盘构思规划落实

  西城楼是东莞历史文化的标志,这一带不仅有深厚的历史文化沉淀,同时是东莞商业文明的集中地,由此西城楼衍生而来的西城楼商圈,是有很多文章可做的。老城区商业的精粹就是特色,那么何为特色?如果跟一般的商业街并无异样,那么老城区商业的特色就无法体现出来了。打造商业街,需要将门面做好,将氛围搞好,其实就是一种特色与文化,像连接西城楼的西正路、市桥路、北正路等商业街,完全可以打造成古色古香的风格,这是非常符合 稳当旧城的建筑风格。

  在老城区做文章,振华路一带是一个有很大发挥潜力的地段,这里的骑楼是东莞历史文化的精粹,具备了营造商业氛围的优势条件。像万江下坝坊将特色挖掘出来,形成了很多看点,莞城本来在这方面有更多的优势,关键还是通盘构思,规划落实。

  ■记者手记

  老城区商业与文化应融合发展

  近年来,莞城商业并不景气,老城区商业人气萧条,新城商业竞争力不足,这对于以商业为重要支撑的莞城经济,产生了不少的影响。莞城商业题目出在哪里?与周边镇街相比,莞城最大的优势就是深厚的历史文化底蕴,而莞城历史文化的核心就集中在老城区。老城区是东莞商业的发源地,如今是莞城商业的重要组成部分,这里不仅有历史文化底蕴,而且有诸多优势条件,理应成为莞城商业发展的亮点,可惜,我们所见到的,这里的商业环境并没有多少变化,配套服务没有多少提升,消费人气却是日渐减少,让人深感惋惜。 

  莞城商业题目出在哪里?十多年来,老城区的消费环境依然停留在之前的水平上,即使到了今天,消费环境几乎是一成不变,未见有改善与提升。西正路、市桥路等主打商业街,演绎了东莞商业的辉煌,可惜看不到那里有什么文化特色,反而是人流随着大环境不断减少。

  在老城区步行街,不妨将街道庄装扮修葺,营造一定的文化氛围,或者竖起街头雕塑,增加文化的元素,甚至在沿巷开辟文化驿站、文化展馆等,与商业街融为一体,不断为商业街注入新元素、新活力,这些工作完满是可以做的,可惜这么多年了,仍未见莞城有何动静。很多著名的商业街之所以成功,关键还是特色,在广州的北京路、上下九,我们感受到这里的更新与演变,在中山的孙文西路,我们感受到这里的活力与动感,在佛山祖庙,我们感受到这里的源远流长与蓬勃生机。老城区的步行街是莞城,乃至东莞宝贵的资源,可惜莞城没有将其纳入统筹开发,尚未发挥其应有的价值,无法挽留消费者,也无法聚集人气。

  老城区最大的亮点就是文化与商业。老城区是有文化的,而且底蕴深厚,老城区是有商业的,而且规模很大,但是缺乏将两者进行规划发展,更没有与文化进行融合。以北正路为例,这里由老屋的街铺构成了商业街,这些老屋具有一定的风格,甚至有一定的历史,是完全可以进行规划提升的,可惜,这里始终感觉乱糟糟的,整个效果非常欠缺,感受不到历史文化的痕迹,也感受不到时尚潮流的元素。有特色是老城区的最大吸引点,纵观老城区大部分商业街,未见有特色可言,如此下来,人气流失也是早晚的事。

  老城区商业发展受到多方面因素的影响,然而缺乏特色是致命的原因。老城区悠久的商业文明是自然形成的,要在新时期延续其影响力,切不可抱有任由发展、自然而然的心态。新时期有新的消费需要,有新的消费标准,老城区商业需要有变化,需要继续挖掘自身历史文化特色,跟上期间 时光的变化,将商业与文化结合在一起,从氛围营造、设施配套、基础建设、消费定位、概念卖点等方面入手,作出符合实际、能起成效、长远周全的规划建设,才能让老城区真正活起来,重新旺起来,如保持莞城现状,只能逐渐丧失发展的能动性与机遇。


  新闻来源:南方日报

  新闻链接:http://news.sun0769.com/dg/headnews/201603/t20160309_6358867.shtml 



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